L’acquisto di un terreno agricolo è una procedura più delicata di quanto si possa pensare. La normativa vigente in materia urbanistica non può essere ignorata, ed è dunque di grande importanza conoscere le basi per potersi muovere con criterio tra i termini e le regole del settore.
Acquisto di un terreno: la zona E e il CDU
In primo luogo, va tenuto chiaro in mente che un terreno agricolo, nella terminologia urbanistica adottata dal legislatore, è quello che nel PUC (Piano Urbanistico Comunale) e nel Piano Regolatore, viene indicato come “zona E”. Il comune di riferimento del terreno, nel CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica), specifica quali sono le destinazioni del terreno stesso e i vincoli eventualmente gravanti su di esso. I terreni, infatti, possono avere destinazioni diverse, tra cui spiccano la destinazione agricola e quella edificabile. Si tratta dunque di un certificato essenziale in caso di acquisto del terreno, mentre non lo è in altri momenti, anche se altrettanto delicati, come testamenti, dichiarazione di successione, lascito in eredità, ipoteche o donazioni.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica, con la sua indicazione degli eventuali vincoli di natura paesaggistica e la presenza di ruderi, è fondamentale nel caso si decida di procedere alla costruzione di un’abitazione sul terreno agricolo acquistato. L’edificazione, infatti, è possibile sia sui terreni agricoli, sia su quelli edificabili: cambia l’indice di edificabilità, che nei terreni agricoli arriva a 0,5 metri cubi per metro quadro.
La scelta del terreno: la mappa catastale
La scelta del terreno deve ovviamente essere ponderata e corredata da tutta una serie di valutazioni e informazioni, molte delle quali reperibili sulla mappa catastale, essenziale per farsi un’idea dell’acquisto in cui si vuole investire, sia a livello burocratico, che fiscale. La mappa catastale è la base ideale per individuare e determinare la superficie e i confini di qualsiasi terreno si desideri acquistare. Ogni foglio di mappa catastale, infatti, comprende diverse particelle: ogni particella catastale è contraddistinta da un numero chiamato mappale; la linea di contorno che delimita la superficie catastale di ciascuna particella è la linea di confine, che, a differenza di quanto potrebbe pensare chiunque si dedichi all’acquisto terreno agricolo per la prima volta, non coincide necessariamente con le strade o con confini fisici solidi (come mura di pietra).
La mappa catastale si rivela estremamente utile anche in caso di trasmissione in successione di un terreno agricolo o, ancora, proprio per verificare il valore di un terreno agricolo al momento di una compravendita. Spesso, a essa si allega la visura catastale, che invece si rivela preziosa per la definizione del reddito agrario e del reddito dominicale del terreno stesso.
L’acquisto di un terreno agricolo: la valutazione e l’atto notarile
Effettuata la scelta del terreno sulla base dei parametri della mappa e della visura catastale, bisognerà valutare degli elementi che, per forza di cose, non trovano spazio sui documenti: tra questi, le impressioni e le esperienze del futuro possibile vicinato, per approfondire dunque la conoscenza della zona e del terreno in vendita. Eseguito questo passaggio, si potrà procedere con un contatto diretto con il venditore, per avere ben chiare le ragioni della vendita e procurarsi altri dati sul terreno stesso: ad esempio, il collegamento con i principali servizi, presenza di strutture sul territorio o di fonti d’acqua.
La trattativa, dunque, potrà passare alla definizione del prezzo: si dovrà, in questo caso, avere un’idea anche della valutazione del terreno agricolo stesso. La proposta dell’acquirente, di norma, si muove intorno all’85% del valore del terreno, con un buon margine di risparmio in caso di ulteriore ribasso.
Stabilito il prezzo di vendita, si potrà procedere: al momento della stipula dell’atto notarile sarà necessario allegare il CDU e pagare un’imposta di registro di almeno 1.000 euro (proporzionale del 15%), nonché 100 euro di imposte ipotecarie e catastali. Alcune categorie (come quella dei coltivatori diretti e quella degli imprenditori agricoli) hanno diritto a delle agevolazioni fiscali, che tuttavia vanno richieste per tempo, prima della firma dell’atto notarile. Esistono delle imposte di cui deve tenere conto anche il venditore: ad esempio, se sta vendendo un terreno acquistato da meno di cinque anni, dovrà pagare delle tasse sulla plusvalenza (applicabile in caso di donazione, ma non in quello di successione).
In qualsiasi caso, l’Agenzia delle Entrate interverrà per valutare l’atto di acquisto terreno agricolo: nel dettaglio, entro tre anni essa valuterà il prezzo della transazione che, se stimato inferiore all’effettivo prezzo di mercato del terreno, dovrà essere integrato con altre imposte, che graveranno sull’acquirente (tuttavia, essendo parte effettiva della compravendita, l’avviso viene inoltrato anche al venditore). Questo momento è degno di particolare attenzione, perché delicato tanto quanto la scelta del terreno: il fisco potrebbe non avere tutti gli elementi per valutare correttamente la proprietà, ragion per cui, all’atto notarile e al CDU, andrebbe sempre allegata una perizia giurata di un perito specializzato.